Trong
những năm gần đây, thực trạng tranh chấp đất đai hiện nay ở Việt Nam đang có xu
hướng gia tăng không những về số lượng mà còn về tính chất, độ phức tạp, gay gắt,
khó giải quyết, kéo dài trong nhiều năm liền đặc biệt đối với những vùng có tốc
độ đô thị hóa cao. Bài viết sau đây sẽ cung cấp bức tranh tổng quan xoay quanh
các vấn đề về thủ tục, thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định của
pháp luật hiện hành.
Ảnh minh họa
1.Khái
niệm tranh chấp đất đai
Theo
Khoản 26 Điều 3 Luật đất đai 2013: Tranh chấp đất
đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều
bên trong quan hệ đất đai.
Như
vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai bao gồm tất cả những tranh chấp liên quan đến
đất đai như: tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp thừa kế, ly hôn, tặng
cho, ranh giới…), tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử
dụng đất (tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, tranh chấp về bồi thường
hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) và tranh chấp về mục đích sử dụng
đất (tranh chấp về đất trồng lúa với đất nuôi tôm, tranh chấp về mục đích lối
đi chung...).
2.Quy
định pháp luật liên quan
- Nghị định số
43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai.
-Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và
Khoản 3 điều 192 Bộ Luật tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện,
quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.
-Luật Tố
tụng Dân sự năm 2015.
3.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
a)
Loại thứ nhất: Hòa giải tự nguyện
Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy
định: Nhà nước khuyến khích các bên
tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa
giải ở cơ sở. Như vậy các bên có quyền tự nguyện chọn lựa tự hòa giải
với nhau hoặc hòa giải ở cơ sở
Trình
tự, thủ tục tiến hành hòa giải ở cơ sở được thực hiện như sau:
-Trước tiên, theo
Điều 16 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013,
hòa giải ở cơ sở được tiến hành khi có một trong các căn cứ sau đây: Một bên hoặc
các bên yêu cầu hòa giải; hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm
vi hòa giải; theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan,
tổ chức, cá nhân có liên quan.
-Tiếp theo, các bên tiến hành hòa giải theo Điều 21 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013:
+ Hòa
giải được tiến hành trực tiếp, bằng lời nói với sự có mặt của các bên. Trong
trường hợp các bên có người khuyết tật thì có sự hỗ trợ phù hợp để có thể tham
gia hòa giải.
+ Hòa
giải được tiến hành công khai hoặc không công khai theo ý kiến thống nhất của
các bên.
+
Tùy thuộc vào vụ, việc cụ thể, trên cơ sở quy định của pháp luật, đạo đức xã
hội, phong tục, tập quán tốt đẹp của nhân dân, hòa giải viên áp dụng các biện
pháp thích hợp nhằm giúp các bên hiểu rõ về quyền lợi, trách nhiệm của mỗi bên
trong vụ, việc để các bên thỏa thuận việc giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp
và tự nguyện thực hiện thỏa thuận đó.
-Kết quả hòa giải ở cơ sở bao gồm hai trường hợp:
+ Trường hợp các bên đạt được thỏa thuận thì các bên có thể
thỏa thuận lập văn bản hòa giải thành gồm các nội dung chính được quy định tại
Điều 24 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013.
+ Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, theo Điều 27 Luật Hòa giải ở cơ sở
2013 thì các bên có quyền yêu cầu tiếp
tục hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo quy định
của pháp luật.
b) Hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
tranh chấp
Theo
Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi bổ sung tại Khoản 27, 28 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP và Khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
-
Người đề nghị nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân
cấp xã.
Xem thủ
tục: Hòa giải tranh chấp đất đai (cấp xã)
4.
Cơ quan có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai 2013)
- Đối với hòa giải tự nguyện, Nhà
nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh
chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp này, theo Khoản 1, 2 Điều 9 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013,
Hòa giải viên là người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
-Đối với hòa giải
bắt buộc tại Ủy ban Nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp
+ Thông qua Khoản
2,3,4,5 Điều 202 Luật đất đai 2013
có thể hiểu thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai trong trường hợp này thuộc về
Ủy ban nhân dân cấp xã trong đó có Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
phối hợp cùng Ủy ban Mặt trận Tổ quốc
Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác;
Phòng Tài nguyên và Môi trường,
Sở Tài nguyên và Môi trường.
+ Thông qua Điều
203 Luật đất đai 2013 sau khi hòa giải bắt buộc không thành, thẩm
quyền tranh chấp đất đai còn thuộc về các cơ quan như Tòa án nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
trong đó có Chủ tịch Ủy ban Nhân dân các cấp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
5.
Hệ quả khi hòa giải tranh chấp không thành
a)
Hệ quả khi hòa giải tranh chấp không thành đối với hòa giải tự nguyện: Nếu như hòa giải theo hình thức tự nguyện không thành thì các
bên tranh chấp tiến hành việc hòa giải bắt buộc tại Ủy ban Nhân dân cấp xã (Khoản
2 Điều 202 Luật đất đai 2013)
b)
Hệ quả khi hòa giải tranh chấp không thành đối với hòa giải bắt buộc
Trước
hết, hai bên cần phải có biên bản kết quả hòa giải được gửi đến các bên và được
lưu tại Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Sau
khi đã có biên bản hòa giải tranh chấp không thành, theo Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không
thành thì được giải quyết như sau:
-
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy
tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
-
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận
hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì
đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất
đai theo quy định sau đây:
+ Nộp
đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo
quy định tại khoản 3 Điều này;
+
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về tố tụng dân sự;
- Trường
hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
+ Trường
hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết
thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
+ Trường
hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có
quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
+ Người
có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết
định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi
hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên
không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Xem
thêm thủ tục:
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm
quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm
quyền của chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh
6.
Những lưu ý khi hòa giải tranh chấp đất đai
a)
Hòa giải tranh chấp là điều kiện để thụ lý giải quyết vụ án tranh chấp đất đai.
Theo
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP:
- Đối với
tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật
đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều
kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Luật tố tụng Dân sự năm 2015.
Như vậy, thủ tục hòa giải là bắt
buộc khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp tranh chấp
ai là người có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
-Đối với tranh
chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên
quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài
sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng
đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có
đất tranh chấp không phải là
điều kiện khởi kiện vụ án.
Như vậy, thủ tục hòa giải trước khi
khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai là không bắt buộc đối với trường hợp
tranh chấp khác.
b) Thời hạn hòa giải,
giải quyết thủ tục tranh chấp đất đai
Theo Khoản 3, 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
-Thời
gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp
đất đai:
+
Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;
+
Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
huyện là không quá 45 ngày;
+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền
của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;
+
Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường là không quá 90 ngày;
+
Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là không quá 30
ngày.
-Thời gian được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ
hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường
hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
-Trường
hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc,
cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ
sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
-Đối
với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời
gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm
10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
- Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục
hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng
thời gian thực hiện các thủ tục đó theo quy định tại Điều này.
Đối với hình thức
các bên tranh chấp khởi kiện ra Tòa án nhân dân giải quyết thì theo Khoản 3 Điều
155 Luật dân sự 2015,
tranh chấp về quyền sở hữu đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Chính vì thế,
với hình thức này các đương sự có thể kiện bất cứ lúc nào mà không bị ràng buộc
về thời hiệu.
Cuối cùng, trường
hợp khởi kiện vụ án hành chính khi không đồng ý với quyết định giải quyết của
Chủ tich UBND cấp Huyện thì theo Khoản 3 Điều 116 Luật Tố tụng Hành chính 2015
là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu
nại lần đầu.
Xem
thêm các bài viết:
- Sửa Luật Đất đai phải bảo đảm tốt hơn
quyền lợi của người sử dụng đất.
- Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất
theo quy định của luật đất đai
Bách
Khoa Luật